Legge a portata di mano
Rubrica legale a cura dell’Avv. Francesco Figliomeni
Presupposti, iter e definizione della procedura!
L’attuale momento di crisi economica implica a volte che alcune persone non riescano a pagare il canone di locazione al proprietario dell’immobile concesso in locazione con contratto regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.
In tali casi il locatore può promuovere la procedura speciale di sfratto per morosità, prevista dall’art. 658 del codice di procedura civile, e si avranno due effetti:
1. la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore;
2. la condanna del moroso al rilascio dell’immobile locato.
Nella stessa intimazione di sfratto ed anche per risparmiare i costi di una seconda separata procedura, il legale del locatore può richiedere l’emissione dell’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e per quelli a scadere fino alla effettiva data del rilascio dell’immobile.
Occorre precisare che il Giudice può emettere ordinanza di convalida dello sfratto soltanto a seguito del mancato pagamento dei canoni di locazione, mentre per le altre violazioni del conduttore (quali ad esempio l’omessa manutenzione, la sublocazione vietata, il mutamento della destinazione d’uso o la perdita della cosa), il locatore dovrà procedere con un giudizio ordinario che comporta tempi più lunghi e costi maggiori.
La norma a cui si fa riferimento è l’art 5 della legge 392/78 la quale prevede che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, o il mancato pagamento degli oneri accessori (superiore a due mensilità del canone) oltre il termine stabilito, costituisce motivo di risoluzione del contratto.
A differenza delle ‘locazioni commerciali’ i cui conduttori non possono usufruire del ‘termine di grazia’, per le locazioni ad uso abitativo l’articolo 55 della legge 392/78 prevede per il conduttore moroso la possibilità di sanare la morosità ed evitare lo sfratto pagando il debito, che deve essere compresivo di interessi e spese legali, entro il termine concesso dal Tribunale che di solito può anche essere di 90 giorni o, in casi di particolare e documentata gravità, anche di 120 giorni.
In ogni caso non si può usufruire della sanatoria per più di tre volte in un quadriennio salvo il caso in cui le precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto, siano riconducibili a disoccupazione, malattie o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.
Nel caso in cui non avvenga il pagamento del debito neanche dopo la concessione del termine di grazia o comunque non sorgano contestazioni documentate, all’udienza il Giudice dovrà convalidare lo sfratto oppure emettere ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile. Non appena il locatore entrerà in possesso del provvedimento del Tribunale dovrà tempestivamente informare l’Agenzia delle Entrate al fine di evitare di continuare a pagare le tasse su somme che comunque non ha percepito.
Per completezza, infine, occorre precisare che, qualora dovessero sorgere contestazioni sull’avvenuto pagamento, il giudizio verrà trasformato da speciale in ordinario ed in tale nuova sede verranno esaminate le eccezioni della parte conduttrice.
In un altro numero del giornale affronteremo in dettaglio la fase esecutiva dello sfratto, ossia quel procedimento che viene guidato dall’Ufficiale Giudiziario.
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